設定条件1は、2年前に「金利2%の35年ローン・ボーナス返済なし」で3000万円借り、借り換えを実行するケースである。借り換え前は月々の返済額が99,378円(当初の内訳：元金49,379円＋利息49,999)、それが2年・24回目の支払いを終えると借入残高は約2879万円となる。このまま借り換えを行わなかった場合、残りの33年間で支払う総返済額は約3935万円となる。
しかし、この時点で金利が1%・33年ローンのプランに借り換えを行うと、月々の返済額は85,392円に減少する。そのため、当初の返済額との差である13,986円×12か月×33年間≒約554万円分、利息の支払いを圧縮することができる。
借り換えは金利差が大きくなるほど、効果も比例して大きくなる。上図の設定条件2のように3%から1%、支払期間の残りが30年というケースで同様の計算を行うと、およそ986万円も利息の支払いを圧縮することができる。
借り換えには事務手数料や印紙税、抵当権の抹消・設定に関わるものなど、少なからず諸費用もかかってくるので、一定以上の金利差があったほうがよいといわれるが、金利差が1%を切る場合でも結果的に得するケースがありうる。現在住宅ローンを抱えている人、または不動産購入を検討している人は、マイナス金利の恩恵が受けられる今のうちに行動を起こすのもいいのではないだろうか。
